Gayrimenkulde KörfezArap Sermayesi ile Büyüyen İslami Gayrimenkul Finansman Modelleri Haber

Ülkemizin artık çok önemli bir Gayrimenkul sektörüne sahip olduğu aşikardır. Son yıllarda daha da hızla büyüyen sektör özellikle Gayrimenkul sermaye araçları ile ikincil piyasaları ve geliştirme modelleri üzerinde de ciddi bir gelişme sağlamıştır. Körfez-Arap sermayesinin Türkiye'ye yönelimi gayrimenkul sermaye araçları konusunda Türkiye Cumhuriyeti hükümetini biraz daha bu bölgelerin ihtiyaçlarına yönelik sermaye aracı üretmeye yöneltmiştir. İşte tam da burada Osmanlı İmparatorluğu döneminde de kullanılan sermaye araçlarının yeniden yıldızı parlamış ve finans sektörü Körfez-Arap sermayesine bu ürünleri sunmaya başlamıştır.

İslami finans modelleri konusunda Türkiye'de Katılım Bankacılığı kurulması önemli bir etken olmuştur. Faizsiz bankacılık modeli ile başlayan bu sistemde özellikle gayrimenkul piyasalarının Türkiye'de hızlı gelişimi bu bankaları ve hatta kamu bankalarını dahi İslami Finans modelleri üzerinde çalışmaya itmiştir. Halihazırda kullanılan bazı modellere önümüzdeki dönemde yeni modellerin de ekleneceğini görebiliriz.

Gayrimenkul sermaye araçları içerisinde ki İslami finansman modellerine bakarsak eğer

1)     Murabaha ; Murabaha maliyet+kar hesabı ile yapılan Finansman modelleri içerisinde en fazla kullanılan yöntemdir. Bu yöntemde finans kurumu murabaha ile müşterinin talep ettiği malı öncelikle kendisi satın alır sonra bu aldığı mülke belirli vadeleri ekler, eklemiş olduğu vadeli bedel üzerinden de müşteriye satar. Mevcut sistem çok belirli bir sistem olarak organize edilmiş olup müşteri alacağı mülkün peşin fiyatı ile vadelendirilmiş-kar payı konusunda da ne ödeyeceğini görebilmektedir.  Mevcut kredilendirme sistematiğinde bankalar Kredi isteyen müşterisine krediyi nakit olarak teslim ederken Katılım Bankaları tarafındna uygulanan murabaha sistematiğinde adeta bir taraf alıcı diğer taraf satıcı konumundadır ve müşteri kendisine banka tarafından satılan malı vadeli olarak almaktadır. Murabaha mutlaka olan bir mal, hak veya hizmet için yapılır. Yine murabaha için satılabilir bir mal, hak veya hizmet varolmalıdır. Ayrıca İslam'a göre kamuya zararlı mallarda murabaha konusu yapılamaz (İçki, kumar vb.gibi) Murabaha için bu mal, hizmet ve hakların taksitli satıma uygun olması da esastır. Murabaha da mal, hizmet veya hak satılan müşterinin ukdesine geçmek zorundadır.

2)     Sukuk ; İslami bir sermaye aracı olarak Sukuk Varlık Kiralama şirketleri tarafından ihraç edilebilen faizsiz tahvil ihracı anlamına gelmektedir.  Sukuk gayrimenkul mal varlığına yönelik olarak ihraç edilebilen o mal varlığına sahip olmayı ve yararlanmayı sağlayan Yatırım aracıdır. Sukuk güncel tahvil araçlarındaki faizli menkul kıymet aracı olmanın dışında mal varlığında sahiplik hakkı tanıyan bir Yatırım sertifikasıdır. Sukuk güncel tahvil araçlarının aksine mevcut gayrimenkul varlığın tasarrufunda tam hak sahipliği sağlamaktadır. Sukukta mevcut gayirmenkulün satılması ile birlikte oluşacak olan değerle birlikte, yatırım sertifikası olduğu için sukuk gelirlerinden de faydalanılmaktadır. Sukuk orta veya uzun vadede sabit veya değişken faizsiz getiri sağlayan, arada banka güvencesi olduğu için güvenilir, yatırım süresince düzenli gelir sağlayan, likit bir sermaye aracıdır. 

Sukukta en önemli noktalardan bir tanesi de Kira sertifikalarının Hazine Müsteşarlığı güvencesi altında olmasıdır. Yine sukukta Kira sertifikaları borsada işlem gördüğü için acil durumlarda hızlı nakde dönüşebilen araçlardandır. Sukukta kira sertifikaları ikincili piyasada işlem görebilirler.

Yukarıda en önemlilerini belirtmiş olduğumuz İslami Gayrimenkul sermaye araçlarının daha da gelişeceği görülmektedir. Bu nedenlerle mevcut bankacılık sisteminde ve yine Katılım Bankacılığı sisteminde bu araçların daha iyi tanımlanması ve tanıtılması ihtiyacı olduğu aşikardır.

Körfez-Arap bölgesinin gayrimenkul yıldızı olan Türkiye'nin ihtiyaca cevap verecek sermaye araçları noktasında hazır olduğu ancak bu konuları geliştirmesi gerektiği açıktır. Önümüzdeki dönem bu sermaye araçları yanına diğer İslami gayrimenkul sermaye araçlarının eklendiği bir dönem olacaktır.

Saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı